不動産売却で経費にできるものってどこまで？譲渡費用の範囲と注意すべき点

不動産を売却した際に生じる譲渡所得の計算では、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引くことができます。

差し引ける費用が多ければその分税金を抑えられるため、どのような費用が「譲渡費用」として認められるのかを正しく理解することは非常に大切です。

しかし、経費になると思っていたものが実は譲渡費用にはならないケースも珍しくありません。

今回は、譲渡費用の定義や、実際に間違いやすい具体例について解説します。

譲渡費用とは

不動産を売却したときの税金は、「譲渡所得」に対して課税されます。

譲渡所得は、次の計算式で求められます。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 −(取得費 + 譲渡費用)

• 譲渡収入金額:不動産の売却代金(売却価格)
• 取得費:購入時の価格や購入にかかった費用(建物は減価償却後の金額)

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• 譲渡費用:売却のために直接かかった費用

この計算式からわかるように、譲渡費用は譲渡所得を減らす要素であり、認められる譲渡費用が多いほど課税対象となる所得が減り、結果として税額も抑えられることになります。

つまり、入れられる譲渡費用を漏れなくいれることが節税につながります。

譲渡費用とは、資産を譲渡するために直接要した費用のことを指します。

基本的には、不動産を売却するための仲介手数料や登記費用などがこれに該当しますが、不動産の維持や管理のためにかかった費用は、たとえ売却時に必要だったとしても譲渡費用には含まれません。

費用が「売却を実現するために直接必要だったか」という点が、判断基準になります。

この基準を念頭に置きながら、具体的な項目を見ていきましょう。

譲渡費用として認められるもの

仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料は、売却活動において直接的に必要な費用として譲渡費用に算入できます。

この費用は、売買契約を成立させるために欠かせない支出であり、最もポピュラーなものでしょう。

売買契約書の印紙代

売主が負担した売買契約書の印紙代は、譲渡に直接要した費用として認められます。

契約書の作成に必要なものなので譲渡費用として計上することが可能です。

違約金(契約解除に伴うもの)

売買契約締結後、より有利な条件で売却するために当初の契約を解除し、相手方に支払った違約金も譲渡費用に算入できます。

不動産の譲渡価額をより高くするために支出した費用と考えられるためです。

立退料

土地や建物を売却する際、借家人を立ち退かせるために支払った立退料は、譲渡費用に算入できます。

これは資産の譲渡価額を増加させるために売却に際して支出した費用として扱われるためです。

取壊し費用と資産損失

土地を売却するために、その土地の上にある建物を取り壊して更地にする場合、この取壊し費用は土地の譲渡費用として認められます。

建物を解体して更地にした方が高値で売れるといったケースで、譲渡のために直接必要な支出とみなされます。

さらに、取り壊した建物の帳簿価額である「未償却残高相当額」も資産損失として譲渡費用の額に含めることができます。

このように、建物を取り壊して売却したケースでは、取壊し費用と未償却の価値を合わせて計算できるため、見落としがないように確認が必要です。

測量費

売買契約において土地の面積を確定させることが契約条件となっている場合や、買主が求める境界確定のために行った測量は、譲渡のために直接必要な費用として認められます。

所有権移転登記費用

売主が負担すべき譲渡に伴う登記費用、例えば抵当権抹消ではなく、売主名義から買主名義へ名義を変更するための登録免許税や司法書士への報酬は、譲渡費用に含まれます 。

譲渡費用として認められないもの

抵当権抹消登記費用

不動産売却の際、抵当権を抹消しないと契約できないケースが多いですが、税務上は譲渡費用として認められません。

抵当権の抹消は、あくまで所有者側の事情によるものとして扱われるため、所得計算の際には除外しなければなりません。

ここを誤解して経費に計上してしまう例が見受けられます。

固定資産税・都市計画税

売却までの期間にかかった固定資産税や都市計画税は、不動産の所有のために所有者が支払うものであり、売却に必要な譲渡費用ではありません。

修繕費

日常生活を行う上で必要な修繕やメンテナンス費用は、譲渡費用には算入できません。

これらは資産の維持や管理にかかった費用として扱われるため、譲渡費用の定義からは外れることになります。

申告費用

譲渡所得申告のために税理士に支払う報酬などは売却のために要した費用とは言えません。

どういった申告が有利となるかなどの相談費用も同様です。

相続登記費用

売却した物件が相続により取得したものだった場合にかかった相続登記費用（登録免許税や司法書士報酬など）は譲渡費用には算入できません。

ただし売却した物件の取得費として譲渡所得の計算上、控除できますので間違えないようにしましょう。

まとめ

不動産の譲渡所得計算において、譲渡費用に該当するかどうかの判断が微妙な支出は多く存在します。

また、同じ支出であっても取得費として扱うか、譲渡費用として扱うかで所得金額が変わるケースもあり、注意が必要です。

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