マイホームを売ったら税金はどうなる？3,000万円控除と軽減税率を活用しよう
遠方に引っ越すために旧自宅を売却する際、多くの方が気になるのが税金の問題です。
居住用財産の譲渡には、3,000万円の特別控除や軽減税率といった優遇措置が用意されていますが、適用を受けるには細かな要件を満たす必要があります。
せっかくの特例も、知らずに申告を誤ると適用できないケースも少なくありません。
今回は、マイホームを売ったときに利用できる税制優遇について、実務上のポイントや見落としがちな注意点を交えながら解説していきます。
3,000万円特別控除
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除は、マイホームを売却したときに使える代表的な優遇制度です。
この特例を適用すれば、譲渡益から最高3,000万円まで差し引くことができるため、多くのケースで税負担を大幅に軽減できます。
対象となるのは、実際に自分が住んでいる家屋やその敷地です。
以前住んでいた物件であっても、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば適用可能です。
たとえば令和4年3月に引っ越した家なら、令和7年12月31日が売却の期限となります。
また、家屋を取り壊して更地にした場合でも、一定の要件を満たせば特例の対象になります。
具体的には、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を結び、かつ住まなくなってから3年以内に売却すること、そして取り壊してから契約締結までの間、駐車場など他の用途に使っていないことが条件です。
注意したいのは、所有期間の長さは問われないという点です。
短期間しか住んでいなかった物件でも、きちんと居住の実態があれば適用できます。
ただし、特例の適用を受けることだけを目的に入居したと認められる場合や、別荘のような趣味・娯楽目的の物件は対象外となります。
軽減税率の特例
所有期間が10年を超える居住用財産を売却する場合、3,000万円特別控除に加えて軽減税率の特例も併用できます。
これは非常に大きなメリットで、二つの特例をうまく組み合わせることで税負担をさらに抑えることが可能です。
軽減税率が適用されると、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分については10.21%の税率が適用されます。
通常の長期譲渡所得税率が15.315%ですから、三分の二の税率で済むわけです。
6,000万円を超える部分については15.315%となりますが、それでも通常より有利な扱いです。
具体例で見てみましょう。
譲渡益が8,000万円あったとします。
まず3,000万円特別控除を適用すると、課税対象は5,000万円に減ります。この5,000万円全額に軽減税率10.21%が適用されるため、所得税は約510万円です。
もし特例がなければ、8,000万円に対して15.315%で約1225万円の税負担となるところ、大幅な節税効果が得られます。
ただし軽減税率を適用するには、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている必要があります。
たとえば令和7年中に売却する場合、令和7年1月1日時点で10年超の所有期間が必要ですので購入時期をしっかり確認しておきましょう。
適用できないケース
便利な特例ですが、すべての売却に使えるわけではありません。いくつかの制限があるため、事前に確認が必要です。
まず、売却する相手が親子や夫婦といった特別な関係にある人の場合は適用できません。
ここでいう特別な関係には、生計を一にする親族や、売却後にその家で同居することになる親族も含まれます。
また内縁関係にある人や、自分が支配している同族会社などへの売却も該当します。
次に、前年・前々年にすでにこの特例を使っている場合も適用できません。
つまり3年に1回しか使えないということです。
複数の不動産を持っている方は、どの物件をいつ売却するか、計画的に考える必要があります。
さらに、マイホームの買換え特例や交換特例といった他の特例と重複して使うこともできません。
どちらか一方を選択することになるため、税理士に相談しながら有利な方を選ぶことをお勧めします。
住宅ローン控除との関係も要注意です。
新居を購入して住宅ローン控除を受ける予定がある場合、入居前後の年に旧居の売却でこの特例を使うと、住宅ローン控除が適用できなくなってしまいます。
注意点
実務上よく問題になるのが、同一年に複数の居住用財産を売却したケースや、海外赴任などで居住していた自宅を売却した場合の取扱いです。
同じ年に2つの居住用財産を売却した場合、それぞれが要件を満たしていれば両方とも特例の対象になります。
ただし、3,000万円の控除額は合計で一度限りです。
A物件で2,000万円、B物件で1,000万円といった配分も可能ですが、トータルで3,000万円が上限となります。
また、転勤や海外赴任などで居住していた自宅を売却した場合も、適用の余地があります。
居住用財産は国内のものに限らないので他の要件を満たす場合は適用可能です。
この場合、実際に居住していたことを証明する書類の準備が重要になってきます。
まとめ
居住用財産の譲渡は、適切に特例を活用すれば大きな節税効果が期待できます。
しかし要件の判定や他の制度との関係など、実務上は細かな検討が必要な場面も多く、判断を誤ると思わぬ税負担が発生することもあります。
当事務所では確定申告の依頼をご検討されている方を対象に、初回面談を無料で実施していますのでお気軽にお問い合わせください。
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