大家さん必見！青色申告特別控除65万円も受けられる事業的規模とは

不動産経営をされている皆様、5棟10室という言葉を耳にしたことはありませんか。

不動産所得には事業的規模かそれ以外かという区分があり、これによって税務上の取り扱いが大きく変わります。

事業として認められれば、最大65万円の控除や家族への給与など、節税の幅がぐっと広がります。

今回は、この事業的規模の実質的な判断基準について解説していきます。

事業的規模で得られる税務上のメリット

不動産所得の計算において、事業的規模と認められると、そうでない場合に比べて所得を低く抑えるための仕組みが数多く用意されています。

まず最も大きな違いは、青色申告特別控除の額です。

事業的規模であれば、e-Taxによる申告等一定の要件を満たすことで最大65万円の控除を受けられますが、事業的規模に満たない場合は10万円にとどまります。

次に、家族への給与（青色事業専従者給与）の取り扱いです。

事業的規模であれば、実際に業務に専従している家族に支払った給与を、適正な範囲内で全額必要経費に算入できます。

一方で、事業的規模に満たない場合は経費として認められず、一定額の控除のみとなります。

また、資産の損失についても優遇があります。

賃貸物件の取り壊しや除却が発生した際、事業的規模であればその全額を必要経費に算入でき、他の所得から差し引く（損益通算）ことが可能です。

事業的規模以外の場合は、損失控除前の利益までの部分しか必要経費になりませんので所得がマイナスになることはありません。

賃料の回収不能などが発生した場合に、事業的規模であれば全額を回収不能発生年度の必要経費に算入できますが、それ以外の場合はその収入が発生した年度まで遡って、収入が無かったものとして再計算するなどの対応が必要になります。

形式判定の基本

不動産所得が事業として行われているかどうかを判断する際、まず目安となるのが5棟10室基準です。

これは、貸付用の一戸建てなら5棟以上、アパートやマンションなら10室以上を貸し付けていれば、原則として事業的規模とみなすという形式的なルールです 。

この基準を満たしていれば、特別な事情がない限り、税務署からも事業として認められやすくなります。

駐車場の場合は5台で1室分と換算するのが一般的ですので50台以上が対象となります。

まずはご自身の所有物件がこの数に達しているか、現状を整理してみることが第一歩となります。

実質判定

もし所有物件が5棟10室に届かなくても、直ちに事業的規模ではないと決まるわけではありません。

形式基準に満たない場合でも、その貸付けが営利性、有償性、継続性を持ち、精神的・肉体的労力を費やしているといった実態があれば、事業として認められる可能性があります 。

物件の管理状況や規模、賃料収入の状況などを総合的に見て判断されることもあります 。

共有持分として所有している物件であっても、その物件全体の規模で判定されることがあります。

また、空室期間が長い場合や、親族間での貸し借りなど、経済的な合理性に欠ける場合は事業性が否定されるリスクもあります。

税務調査などでは、形式だけでなく物件の維持管理にどの程度の責任と労力を払っているかを厳しくチェックされることもあるため、日々行っている業務などをあらかじめ整理しておきましょう。

まとめ

不動産所得が事業的規模となるかならないかでは、税金の金額に大きな違いがでることも珍しくありません。

形式的な数字だけでなく事業としての実態を整えることで、その説明にも真実性が伴ってきます。

当事務所では顧問契約をご検討中の方を対象に、初回面談を無料で実施していますので、ご自身の状況が事業的規模に該当するのか、より有利な申告方法はないかなど不明な点がある方はお気軽にお問い合わせください。