不動産所得の赤字が消える？土地利子の損益通算特例
不動産投資を始めたばかりの頃は、減価償却費や借入金利子の支払いで帳簿上の所得が赤字になることが珍しくありません。
この赤字を給与所得などと合算して税還付を受けるのが損益通算ですが、実は不動産所得には特有の制限が存在します。
それが土地を取得するために要した借入金の利子で、この部分の赤字は、なかったものとみなされるルールがあります。
今回はこの特例の仕組みを分かりやすく紐解いていきましょう。
損益通算の特例とは何か
不動産所得で赤字が出た場合、通常は給与所得や配当所得など他の所得から差し引くことができますが、不動産所得の赤字金額のうち、土地等を取得するために要した負債の利子に相当する金額については、損益通算の対象から除外されます。
つまり、土地の利息分で発生した赤字は、給与所得などと相殺して節税に使うことができない仕組みです。
具体的には、不動産所得の赤字の金額と、土地取得利子の金額を比較します。
赤字額が土地利子よりも小さい場合は、赤字の全額が損益通算できません。
逆に赤字額の方が大きい場合は、土地利子に相当する分だけが切り捨てられ、残りの赤字分だけが他の所得と合算できることになります。
不動産を借入金で取得する場合は投資計画を立てる段階で、この制限を考慮に入れておかないと、思っていたような節税効果が得られない可能性があるため注意が必要です。
土地と建物を一括で購入した場合の区分
実務でよくあるのが、土地と建物を一括で取得し、借入金も一本にまとまっているケースです。
この場合、どの部分が土地の利子なのかを判別する必要がありますが、税務上は納税者に有利な計算方法が認められています。
それは、借入金がまず建物の取得対価に充てられたとみなす方法です。
例えば、土地4,000万円、建物2,000万円を3,500万円のローンで買ったとします。
このとき、3,500万円のうち最初の2,000万円は建物の購入に使ったと考え、残りの1,500万円が土地のための借入金であると計算します。
このように計算することで、土地部分の借入金を最小限に抑えることができ、結果として損益通算できる赤字の幅を広げることが可能になります。
ただし、この計算を適用するには、同一の契約で同一の者から土地と建物を一括取得していることなどの要件があるため、契約書の形式も重要になってきます。
2年目以降の計算
この特例は物件を購入した年だけでは終わりません。
借入金の返済が進む2年目以降であっても、不動産所得が赤字であれば継続して計算が必要です。
ここでよくある疑問が、返済によって土地の借入金から優先的に減らすことはできるのかという点です。
残念ながら、返済によって土地部分だけが先に減るという都合の良い考え方は認められません。
毎月の返済は、土地部分の借入金と建物部分の借入金の割合に応じて、按分して行われたものとして計算します。
具体的には、支払った利息金額に対して、初年度に確定させた土地借入金の割合を乗じて計算を継続します。
消費税の経理方式による影響
意外と見落としがちなのが、消費税の経理方式による計算の違いです。
不動産貸付業を大規模に営んでいる方の中には消費税の納税義務者となっている方もいらっしゃると思います。
免税事業者や税込経理を採用している場合は、消費税込みの金額が建物の取得価額になります。
一方で、税抜経理の課税事業者の場合は、原則として消費税を除いた金額が建物の対価となります。
しかし、ここで面白い取り扱いがあります。
税抜経理を行っている人であっても、この損益通算の特例を計算する場面においては、建物に係る消費税額を建物本体の価格に含めて計算して差し支えないとされています。
もし建物の価格を税抜で判定してしまうと、建物に充てられる借入金が少なくなり、結果として土地の借入金が増えて損益通算に不利に働いてしまうからです。
経理方式によって有利不利が出るのは不合理であるという考えから、このような調整が認められています。
自宅併用物件の場合の按分計算
一階が賃貸店舗などで、二階がオーナーの自宅といった併用住宅を借入金で取得した場合は、さらに計算が複雑になります。
この特例の対象となるのは、あくまで不動産所得を生ずべき業務の部分だけだからです。
まずは建物全体の価格を、居住用と賃貸用の床面積などで按分し、それぞれの取得対価を算出します。
土地についても同様の比率で按分を行います。
その上で、借入金のうち賃貸用（業務用）に対応する金額を割り出し、その業務用の借入金がまず建物の業務用対価に充てられたと考えます。
自宅部分の利息はそもそも不動産所得の経費になりませんが、賃貸部分の利息であっても土地に対応するものは損益通算できません。
住宅ローン控除を受ける場合も自宅部分と賃貸部分の按分は必須ですので、十分注意して計算しましょう。
まとめ
不動産所得の土地利子に関する損益通算の特例は、赤字の金額への影響が大きくなりがちです。
今回ご紹介した納税者有利のルールなどを正しく理解することで、適正な申告を行うことができます。
当事務所では、顧問契約をご検討中の方を対象に初回面談を無料で実施していますので、税務上の判断に不安をお持ちの方は、お気軽にお問い合わせください。
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